今朝、杉並区の地価がバブル超えの+17.5%っていうニュースを見た瞬間、思わず「うわ、まじか！たっか……！！」と声が出て、速攻で主人に連絡を入れました（笑）。
元土地活用営業の課長として、現役時代は数億の数字を涼しい顔で扱ってきた私。数字には強いはずの自分でも、さすがに今回の爆上がりには衝撃を受けました。
だって、普通に考えてみてください。 こんなに高くなったら、私たちのような普通の会社員が杉並で家を買うなんて、もう異次元の話。「これ、業者以外誰が買えるの……？」って、真面目に遠い目をしてしまいました。
正直、 土地の価値が上がって万々歳なのは、手数料が稼げる不動産屋か、今すぐ土地を売り逃げたい人だけ。
ぶっちゃけ、普通に住んでいる私たちからすれば、「恩恵なんてゼロ。むしろ固定資産税だけが上がって、ただただ家賃や家計が圧迫される」だけでしかないんです。
地価上昇というキラキラしたニュースの裏側で、私たちが直面している泥臭いリアルと、損をしないための防衛策。
そして、元プロの視点と一人の杉並区民としての本音を交えて、トコトン正直にお話しします。
2026年公示地価のリアル：数字が語る「東京の格差」
まず、今回の数字を整理しましょう。「公示地価」というのは、国が発表する「土地の通知表」のようなものです。
その2026年版の結果がこちら。
- 東京23区（住宅地）平均：+9.0%
- 杉並区（商業地）：+17.5%
- 世田谷・目黒エリア：軒並み高水準
「9%上がる」を身近な言葉で言うと、昨年1,000万円だった土地が、1,090万円になったということ。1年間、何もしていないのに90万円分も価値が上がるって凄すぎますね。
でも、なぜ今、杉並・世田谷がここまで上がっているのか？理由は3つあります。
- 防災道路計画の進展：杉並区内で進む道路拡張。道が綺麗になれば、土地の評価は跳ね上がります。
- 住環境の再評価：都心に出やすく、緑も多い。このバランスが「高くても住みたい」需要を呼んでいます。
- 海外マネーの流入：円安を背景に、海外投資家が都内の土地を買い漁っています。
数字には必ず「理由」があり、これを知らずにただ「上がった！」と喜ぶのは超危険。
「他人軸」の営業マンに流されるな！魔法が解ける瞬間
公示地価が発表された直後、必ず起きるのが不動産会社からの「売り時ですよ」攻撃。
いつもの倍以上の営業電話や営業チラシにうんざりしている人も多くいますよね。
元営業課長の私が言うのもなんですが、彼らのゴールは「契約」して「利益」を作ること。
あなたの資産を最大化することではありません。ここがとても重要であなたの利益のために動いてるわけじゃないんです。
ここで、自分軸で考えるための一番大切な問いがあります。
「売った後に、自分たちはどこにどんな風に住むの？」
杉並の地価が上がっているということは、次にあなたが買う土地の値段も上がっているということ。
売った利益で買い直そうとしたら、売った後の所得税が高くて結局手元にあまりお金が残らなかった……思っていた以上にほしい物件が高かった……などなど思っていたのと違う結果になることもよく相談内容でありました。
必ずしも売ることが悪いわけじゃありませんが、「売り時だ！」という他人軸ではなく、「売った後の自分たちの暮らしはどうなるのか？」という自分軸で考えるということに重視しましょう。
【実例】杉並の土地、10年持ち続けたらどうなる？
「何もしない」のが、実は一番の恐怖です。
仮に杉並区に30坪の土地を持っていた場合。 何もしなければ、固定資産税の負担だけがじわじわ増えていきます。これでは、ただ土地に「生かされている」状態です。
一方で、土地の上に建物を建てて「活用」した場合はどうでしょうか。 杉並の戸建賃貸の需要は凄まじいです。月15〜20万円の家賃収入があれば、増え続ける固定資産税をカバーして、さらにお金と時間の自由が手に入ります。
そして建物を建てることで「相続税の評価額」をグッと抑えることもできます。
土地を守りながら、コストを家賃で払い、将来の税金対策もする。
これが、私が現役時代に成功しているオーナー様が当たり前にやっていて、やっていない人との差だと現場で学びました。
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【まとめ】地価のニュースに一喜一憂している場合じゃない
今回の+17.5%という数字を見て、焦る必要はありません。 地価の上昇は、あなたに「考えるチャンス」をくれているだけです。
売るのか、守るのか。その答えは、公示地価の数字ではなく、「あなたと家族がこれからどう生きたいか」という自分軸の中にしかありません。
地価に振り回されるのではなく、まず自分の土地の「本当のポテンシャル」を正しく知ること。それが、家族の未来を守る最強の防衛策になります。
地価が動いている今だからこそ、まず「自分の立ち位置」を確認しよう
「うちの土地、実際いくらで売れるの？」 「活用するとしたら、どんなプランが現実的？」
失敗しないオーナーさんは、必ず複数のプロの目を同時に入れています。
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「売却」か「活用」か「今のままか」。地価が上がっている今だからこそ、複数の提案を横並びにして、冷静に比較してみてください。
まずはスマホから、あなたの土地の「本当の価値」を確かめる一歩を踏み出しましょう。
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