「都内の土地活用なんて、どこで建てても満室になるから安心・安全ですよ」
もし、あなたが検討している会社の営業マンがそう言ったら、少しだけ待ってください！ 確かに、私が土地活用の現場で見てきた東京23区の賃貸市場は、圧倒的な需要に支えられています。だからこそ、手頃な家賃の新築であれば、募集をかければすぐに埋まる。それは事実です。
ですが、元土地活用営業課長として、そして今まさに自分でも家を建てている一人のママとして、あなたに伝えたい「本当の怖さ」があります。それは、「建てて終わり」にするか「一生の事業にするか」で、10年後の通帳の数字が残酷なほど変わるということです。
賃貸経営に関して「やめておけ」「失敗する」「土地を取られた」なんて言葉をよく見聞きする本当の理由を、ここでお伝えさせてください。
その家賃、10年後も維持できるのか？「都内なら安心」の罠
「立地が良いから工務店で安く建てよう！」という考えはコスト面では確かに大正解です。
当たり前ですが、賃貸業はボランティアでも慈善活動でもありません。始めたからにはしっかり利益を出さなくては意味がない「事業」です。
利益重視でいく場合、ローコストメーカーや地場の工務店など、大手ハウスメーカーのような高い販管費（販売管理費）がなく、建築コストが抑えられている会社は非常に魅力的に見えます。
しかし、ここで多くの人がハマる罠があるんです。
多くの工務店は「建てるプロ」であっても、「経営のプロ」ではありません。彼らが作る事業計画書の家賃設定は、「その時の相場」を切り取っただけの場合が多いのです。
「新築時はこの家賃で貸せます」 その言葉の裏側に、5年後、10年後の修繕計画や、入居者が入れ替わる際のリスク、物件維持に関してどこまで考えられているでしょうか？
初めて賃貸経営を検討する場合、誰もが最初からそこまで見通せるわけではありません。だからこそ、慎重な見極めが必要です。
忙しい共働き世代の「最強の福利厚生」とは？管理体制が運命を分ける
私が現役で働いていた頃、一番叩き込まれたのは「オーナー様の出口戦略」でした。
工務店が「安く建てること」に注力する一方で、土地活用をメインとするハウスメーカーは「どうやって満室を維持し、オーナーの資産を守り続けるか？」を軸に考えます。
都内23区であれば「サブリースなんて手数料の無駄」と言われることもあります。
確かに適正な間取りと家賃なら入居は高確率でつきます。
ですが忙しい共働き世代にとって、家賃の10%前後で「将来の不安」と「管理の手間」を解決できるのは、一種「最強の福利厚生」だと感じます。
利益を出すことも大切ですが長く続ける賃貸経営。自分の本業や生活と併せて、経営の目的を明確にして進めて欲しいです。
工務店は「建てるプロ」でも「稼ぐプロ」ではない！事業計画書の盲点
私が初心者の方に「まずは大手の話を聞いて」と勧めるのには、もう一つ理由があります。
それは銀行融資のハードルです。
銀行が融資を下ろすとき、その事業計画を厳しくチェックします。昨今は金融庁の指導もあり、賃貸事業に対しても非常にシビアな状態が続いているのが現状です。
大手メーカーが提案する「サブリース付きの計画」で融資が通るということは、プロの目から見て「その土地は稼げる」と保証されたも同然なのです。
もちろん、大手にもダメな営業マンはいます。ですが会社として蓄積された膨大な「成功事例」と「失敗事例」のデータ量は、個人の工務店では到底太刀打ちできません。
【簡単1分】スマホ1つで家賃設定の嘘を見抜く市場調査術
提案された家賃設定が正しいか否か、担当営業マンの言葉を鵜呑みにせず、是非自分でも確認してみてください。
実は確認する方法はたった一つでとっても簡単なんです。
お手元のスーモやアットホームで、近隣の「新築〜築3年」「築10年」「築20年」の物件がいくらで貸し出されているか、スマホで検索してみてください。それが今の市場であり、あなたの10年後のリアルです。
あわせて、最新の間取りや設備も確認してください。今から目にする情報は「知識資産」として、今後必ずあなたの役に立ちます。
一人で悩まず「比較という盾」を手に入れよう
「自分の判断だけで数千万、数億円の勝負をするのは怖すぎる……」 そう思うのは当然です。私も同じ立場なら心臓がバクバクします。
だからこそ、1社の営業マンの言葉を「信じる」のではなく、複数のプロが提示するプランを「比べる」ことから始めてください。他社の視点が入ることで、初めて今のプランの良し悪しが見えてきます。そして営業担当の合う合わないも一緒に確認しましょう。
「何から手をつければいいかわからない」という方は、まずは無料で各社の経営プランを取り寄せてみてください。相場を知り、比較する。その小さな一歩が、10年後のあなたと家族の笑顔を守ることに繋がります。
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1社に絞る前に。まずは「比較」という盾を手に入れましょう。
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