「このエリアなら、35年一括借上げなので安心ですよ」
土地活用の商談中、営業マンからそんな風に言われてホッと胸をなでおろした経験はありませんか？
確かに、大手メーカーの「35年保証」という言葉は、共働き世代から、将来を見据えるシニア世代にとってもは何物にも代えがたい「安心材料」に見えますよね。でも、ちょっと待ってください！
その「保証される家賃」が、20年後に今の半分になっていたとしたら……。
ローン返済は変わらないのに、入ってくるお金だけが減っていく。そんな未来を想像すると、不安になりませんか？
営業マンは嘘は言いませんが未来へのロマンをうまく語るプロです、一方大家さんである私たちは「現実」を直視するプロにならなければいけません。
今回は、私も現役時代に使っていたスマホ一つでできるリアルな市場調査術を公開します！
【後悔する前に】営業マンが持ってくる「家賃査定」のカラクリ
営業マンが持ってくる家賃査定書。そこには「近隣相場に基づいた適正家賃」と書かれていますが、それはあくまで「今、新築で貸し出した場合」の数字です。
彼らの仕事は、まずあなたに「契約」の判を押してもらうこと。そしてサブリースを解約されないよう長期安定した賃貸経営を行うためにバックアップをすることです。
一方、あなたの仕事は建てた後に「35年間の経営」を成立させること。
お互いに一大事業を進めて行くにあたり、営業マンから与えられるデータに頼り切るのではなくあなた自身も「未来の数字」を確認して理解していく必要があります。
SUUMO・アットホーム・ホームズを「武器」に変える！セルフ調査術
プロの調査会社に頼まなくても、あなたがいつも使っているSUUMO、アットホーム、そしてLIFULL HOME’Sの3点セットがあれば十分です。
ステップ1：検討地の周辺で「築15年〜25年」を検索
まずは、あなたの土地の近くで、すでに20年ほど経過している物件を探しましょう。
検索条件はこれから建てる予定の物件と同じ条件で絞り込みます。
ステップ2：家賃下落の「現実」を可視化する
実は私、会社員時代は「利回り」だとか「家賃下落率」、「空室期間の逆算」といった数字の並びがとても苦手で、無意識に避けてきました・・・。ですが、いざ計算をしてみると、とっても簡単に近隣の家賃相場が把握できることに気がついたんです。
実際に数字で現場を見られるようになると、営業マンの言葉に惑わされず自分なりの「選択の軸」を持てるようになります。ぜひ手元にあるスマホの電卓機能で、以下の通りに叩いてみてください。
- A： 営業マンが持ってきた「新築時の家賃」（例：10万円）
- B： 自分で調べた「築20年の家賃」（例：8万円）
- 計算： B（築古） ÷ A（新築） をするだけ！
例の場合、8万 ÷ 10万 ＝ 0.8 となります。
これは、20年経つと家賃は元の80%まで下がる、つまり「20%の下落」がこのエリアのリアル家賃だということです。
実際の結果とともに営業マンのシミュレーションと見比べてみてください。
「10%しか下がらない」となっていたら、そこには慎重に見極めるべきリスクがあるかもしれません。
ステップ3：物件情報は「アーカイブ」と「地図」を使いこなそう！
ここからは、私が現役時代に実際に市場調査で使っていた、ホームズの「アーカイブ」と「地図」をご紹介します。
「不動産アーカイブ」で家賃の歴史を覗き見る
通常のサイトでは「今募集している物件」しか見られませんが、ホームズには不動産アーカイブという最強のデータベースがあるんです。
ここには、募集が終わった過去の掲載履歴も残っているので 「昔はこの家賃だったのに、今はこれくらいで募集されている」というリアルな家賃変動の履歴を確認することができるんです。
「地図表示」で供給過多を見抜く
ホームズで検索する際は、ぜひ「地図表示」に切り替えてみてください。
直感的に「今どのあたりで募集が多いのか」がひと目でわかります。 例えば、検討地のすぐ近くに同じような間取りの新築がずらりと並んでいたら……。
「もしかして供給過多かも？」と気づけますし、提案されている家賃が近隣と比べて浮いていないか、地図上で一目瞭然です。
理解して納得のいく「経営の軸」を手に入れる
「ネットで調べたんですけど、20年後の家賃は20%下落で見込んでおきたいんです。」
そう自分の中で確信を持てる大家さんは、もう営業マンに流されることはありません。
大切なのは、数字に強いかどうかではなく、自分の足で調べた「根拠」を持っているかどうかです。
営業マンに丸投げする「お客様」から、自分の意志で未来を選ぶ「経営者」へ。
その小さな一歩が、あなたの大切な資産と、家族との穏やかな時間を守るための「最高の防衛策」になります。
「私の計画、これで大丈夫？」と立ち止まったあなたへ
自分で家賃を調べてみて、「今の提案のままでいいのかな」と少しでも不安になったら、その違和感を放置しないでください。
実はこのちょっとした不安や疑問が土地活用を失敗させないための大切なセンサーなんです。
一社のプランだけを見ていると、どうしてもその数字が「正解」に見えてしまいます。
だからこそ、一度フラットな視点で、他のプロが描く「もう一つの選択肢」を覗いてみませんか？
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