アパート経営「賢い撤退戦略」失敗を防ぐ3つの手順と損切り術
土地活用営業課長のママ課長です。
「アパート経営を始めれば、将来安泰ですよ」
そんな甘い言葉で契約を迫る営業マンを、私は嫌というほど見てきました。
しかし現実は、空室や修繕費に苦しみ、家族の資産を切り崩してまでローンの返済を続けるオーナー様が後を絶ちません。 土地活用営業の現場で「あと半年、決断が早ければ……」と後悔の涙を流す方を何人も見てきた私だからこそ、あえて言います。
アパート経営は、始める勇気より「辞める勇気」の方が100倍重要です。
経営が失敗している「赤信号」のサインを見逃すな
「なんとかなるだろう」という楽観視が、致命傷になる最大の原因です。
以下のサインが見えたら、すぐに専門家に相談、対策を考えましょう。
【赤信号サイン1】3ヶ月連続で空室率が想定を大きく超える
新築から数年経ち、一時的な空室ではなく、3ヶ月以上にわたって利回り計算時の想定空室率を5%以上超えている場合、立地や家賃設定に根本的な問題がある可能性が高いです。
【赤信号サイン２】キャッシュフローが「マイナス」に転落
手残りが家賃収入の10%を切ったら、それは経営ではなく『ボランティア』です。
もはや、将来の修繕費を考えれば、あなたの資産を食いつぶしている『負債』でしかありません。
まずは現状のキャッシュフローが3ヶ月以上マイナスになっていないか確認しましょう。
家賃収入からローン返済、管理費、税金、修繕積立金などを引いた手残り（キャッシュフロー）が3ヶ月以上連続でマイナスになっている状態は、資産が目減りしていることを意味します。
この状態が続くと、資金が枯渇し、いずれ必ず来る大規模修繕費用を捻出できなくなります。
【赤信号サイン３】大規模修繕費の積立ができていない
アパート・マンションは10年～15年ごとに外壁塗装や防水工事など、数百万円単位の大規模修繕が必要です。
この積立が全くできていない、または積立金の大半を赤字補填に使っている場合、将来的に融資の借り換えや売却不可物件となり、事実上の破綻状態に陥る可能性が非常に高くなります。
▼ ローン破綻前に、資金確保の可能性をチェック！ ▼
赤字が続き、大規模修繕費用の積立ができていない状態で「最終的に売ればいいや」と考えているのであればかなり、かなり、かなり危険です。
収益物件としての価値が目減りしている中では銀行の借り換え審査は厳しく、赤字物件や特殊な担保（調整区域、借地権など）の融資は断られることがほとんどです。
しかし、物件を担保にした「不動産担保ローン」であれば、通常の銀行では難しい状況でも、資金調達の最後の手段として利用できる可能性があります。
もし今現在、絶望的な状況だとしても資金繰りの改善策として諦めずまずは相談・検討してみましょう。
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失敗（赤字）を脱却するための具体的な対処法4選
状況が深刻でないうちに、以下の4つの方法でキャッシュフローの改善を図りましょう。
【対処法1】 家賃の「値下げ」を恐れない
「家賃を下げたくない」という気持ちは分かりますが、残念ながらどんな家賃を付けても入居が入らなければずっと収益は０円、プラスにはなりません。むしろマイナスです。
現在の家賃で入居が入っていないのであればまずは近隣物件と比べて現在家賃を確認しましょう。
仮に適正家賃で募集をしていても入居が見込めない場合は近隣相場より少し価格を下げ、「空室のゼロ化」を最優先しましょう。
どんな物件でも、入居者にとっての１番のメリットは家賃の安さです。
1ヶ月の空室損失（満室家賃10万円×1ヶ月＝10万円）は、5,000円の値下げを20ヶ月続けた損失に匹敵します。
【対処法２】管理会社を即座に変更する
意外と見落としがちですが、管理会社の空室対策（写真の質、募集活動）や入居者対応（クレーム処理）が甘かったり・対応が悪いことが原因で空室率が改善されない場合も多くあります。
まずは今お願いしている管理会社に直接具体的な空室対策の提案を求め、それが実行されない場合や3ヶ月以上結果が変わらない場合、至急別の管理会社への切り替えを検討してください。
実際に私のお客様でも管理会社を変えた途端、入居が入るようになり3ヶ月ほどで満室になったという方もいました。
アパート・マンションなどの物件は大切な商品です。
管理会社に任せたからOKではなくあなたの市場（商品）にあった管理会社をしっかり見定めて選び直してみましょう。
【対処法３】ローンの「借り換え」を検討する
毎月支払われているそのローン。今、金利がいくらか正確に把握していますか？
もし2013年以前に契約したままだったり金利が2%を超えている場合「払いすぎ」の可能性があります。
金利を下げてキャッシュフローを増やすことは、事業再建の第一歩なので検討している人も多くいます。
実際に数年前に購入した物件の借り換えをした際、「月約1.9万円」返済額を減らし、首の皮一枚で繋がったオーナー様もいました。
借り換え一つで状況が変わるかもしれません、まずは自分のローン状況を確認しましょう。
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【対処法４】リフォーム・リノベーションの「費用対効果」を計算する
共用部の照明をLEDに変える、内装を流行のアクセントクロスにするなど、最小限の費用で高い集客効果が見込めるリフォームに絞って実行します。
管理会社や他の営業マンなどに高額な設備投資を持ちかけられた場合は、キャッシュフローをさらに悪化させる原因になるので手を出さないようにお断りしましょう。
最終防衛ライン：賢く「損切り」する戦略的撤退
キャッシュフローの改善が望めず、このまま持ち続けると総資産を失うと判断した場合、戦略的撤退（損切り）を決断すべきです。
【戦略的撤退１】撤退戦略1. 通常売却（売却益を狙う）
まだ物件に競争力があるうちに、不動産仲介会社を通じて売却します。
重要なのは、複数の会社に査定を依頼し、適正価格を把握することです。
急いで売らないといけないからと一社のみに査定をお願いして言い値で売却しないよう必ず複数業者で見積もりを出してもらいましょう。
複数のプロに競わせることで、売却価格が数百万円差が出ている場面を幾度も見てきました。
売却にかかる仲介手数料や税金を差し引いても、ローン残債を完済し、手元に資金が残る状態を目指します。
【戦略的撤退２】任意売却（ローン残債を減らす）
物件の売却額が、ローン残債を下回ってしまう状態（オーバーローン）になった場合、金融機関の同意を得て売却する手続きです。
競売を避けて市場に近い価格で売却でき、残ったローンは交渉により分割で返済していくなど、自己破産を避けるための最終手段となります。
失敗を恐れず、価値を理解し、情報収集を怠らないこと
アパート経営の失敗は、「間違った情報」と「行動の遅れ」によって起こることがとても多いのです。
今抱えている問題も、これから抱えるかもしれない問題も、半年後には手遅れになっているかもしれません。
私が現場で見てきた『守りきった人』と『資産が負債へと変わってしまった人』の差は、たった一つ。
『自分の物件の価値』を、今すぐ直視したか、してないかでした。
まずはプロの冷静な査定で、あなたの『現在地』を確認してください。
自分の物件の「市場価値」と「再建プラン」を無料で把握！
失敗を避けるには、現状の市場価値を知り、専門家の知見を借りて最善の戦略（売却 or 再建）を見つけることが重要です。
まずは以下のサービスで、無料の査定とプラン請求を行い、次のアクションを確定させましょう！
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