【アパート経営の資金調達】不動産投資ローン比較術

【アパート経営の資金調達】不動産投資ローン比較術

元土地活用営業課長のママ課長です。

不動産投資ローンは、アパート経営における最大の経費であり、最も利益を左右する重要な要素です。

まさに金利が0.5%違うだけで、総返済額は数百万円単位で変わってくるため非常にシビアな問題です。

多くの初心者オーナーは「融資してくれればどこでもいい」と考えがちですが、それは大きな間違いです。

この記事では、私が現場で見てきた融資担当者が重視するポイント、最もキャッシュフローが改善するローンの組み方、そして既存ローンを借り換えるための具体的なテクニックを解説します。

ローンを組む前に知っておくべき「2大決定要素」

ローンの優劣を決めるのは、金利だけではありません。以下の2大要素を比較することが重要です。

1. 金利の種類と優位性（変動 vs 固定）

• 変動金利: 金利が低いのが魅力ですが、金利上昇リスクを常に抱えます。
• 固定金利: 安定性が高いですが、金利は高めです。

融資額が大きく、返済期間が長いアパートローンでは、金利上昇リスクをどこまで許容できるかをシビアに判断し、ポートフォリオの一部を固定金利にするなどの分散戦略も検討すべきです。

2. 融資期間（耐用年数 vs 返済期間）

融資期間が長ければ長いほど、毎月の返済額は減り、手残りのキャッシュフローは改善します。

銀行が融資を決める際にチェックする「3つの視点」

銀行は、「誰に」「何を」「どうやって」貸すかを審査します。

1. 借り手の属性（信用力）

サラリーマンの場合: 勤務先、勤続年数、年収、個人の借入状況（住宅ローン、車のローンなど）が審査されます。

2. 物件の収益性（事業性）

銀行は、オーナーの返済能力以上に、「物件自体がローンを返せるか」を重視します。

3. 自己資金の割合

理想は物件価格の20%程度の自己資金（頭金）を入れることです。自己資金が少ないほど、金利が高くなったり、融資を断られたりするリスクが高まります。

既存ローンオーナー必見！借り換えで得する裏技

現在すでにローンを組んでいるオーナーにとって、金利の低い別の銀行に乗り換える「借り換え」は、即効性のあるキャッシュフロー改善策です。

1. 借り換えメリットを厳しく計算する

借り換えには、手数料（事務手数料、保証料など）がかかります。

（今後支払う予定だった利息総額）と （借り換えにかかる手数料＋新しい銀行で支払う利息総額）を比較し、メリットがあるか判断します。

一般的に金利差が1%以上、または残債が1,500万円以上あると、メリットが出やすいとされています。

2. 借り換えの最適なタイミング

築年数が浅く、法定耐用年数に余裕がある物件であるほど、銀行は長く融資を出せるため、借り換えに積極的になります。築古になるほど選択肢は狭まります。

他行で断られた物件や事業資金が必要な場合

一般的なアパートローンや借り換えローンは審査が厳しく、築古物件、調整区域の土地、事業資金（リフォーム費用、納税資金など）には対応できないことがほとんどです。

しかし、不動産担保ローンは、あなたの所有する不動産（アパート、土地、自宅など）を担保に入れることで、柔軟な資金調達が可能になります。

特に「他行で断られた」「特殊な権利の物件を担保にしたい」「迅速に資金が必要」という場合は、専門の金融機関を検討しましょう。

ローン選びは「利回り」に直結する

最高の利回りを目指すなら、物件価格の交渉と同じくらい、ローン条件の交渉が重要です。

あなたの物件と属性に合った最適な金融機関を自分で探すのは手間がかかります。専門のサービスを利用して、最も低い金利と長い融資期間を勝ち取りましょう。

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