【相続税対策の決定版】土地活用で税金評価額を半減する戦略と事例5選

元土地活用営業課長のママ課長です。

土地オーナーにとって、「相続税」はアパート経営のリスク（空室、修繕）とは比べ物にならないほど、一気に資産を食い潰す可能性がある最大のリスクです。

土地を「更地のまま」持っているのと、「賃貸物件を建てて活用している」のとでは、相続発生時の土地の評価額が劇的に変わります。

この記事では、元土地活用営業課長としての経験から、アパートやマンション経営がなぜ最も有効な相続税対策になるのか、その評価額減額の仕組みと、納税資金を準備するための具体的な活用戦略を、元プロの視点から徹底的に解説します。

更地や駐車場として土地を持っている状態に比べ、アパート経営を行うだけで、相続税評価額は大幅に圧縮されます。

賃貸アパートの敷地（貸家建付地）にすると、以下の要因により、土地の相続税評価額が減額されます。

貸家建付地評価減: 賃貸物件を建てることで、土地の評価額が約15%〜20%減額されます。
小規模宅地等の特例（特定事業用）: 貸付事業の用に供されていた宅地として、最大200㎡まで、評価額が50%減額されます。（要件を満たす必要あり）

これらの減額を組み合わせることで、土地の評価額を実質的に大幅に圧縮でき、結果として相続税の総額を劇的に減らすことができます。

アパートやマンションは、建築直後から建物の評価額（固定資産税評価額）が建築費用より低く設定されます。さらに、貸家として評価されることで、評価額が約30%減額されます。

現金をアパートに替えるだけで、現預金で保有するよりも税評価額が大幅に下がるため、「現金を不動産に換える」ことが節税の基本です。

単にアパートを建てるだけでなく、以下の戦略を組み合わせることで、さらに節税効果を高めます。

相続税は原則現金一括払いです。納税資金がないと、せっかく節税した土地を売却せざるを得ない事態になります。

アパート経営による家賃収入（キャッシュフロー）を納税資金として計画的に貯蓄します。また、オーナーを被保険者とする生命保険を活用し、死亡時に非課税枠を利用しながら納税資金を確保する対策も有効です。

相続税対策は、「いかに生前のうちに資産を減らすか」が鍵です。

相続税対策で失敗するオーナーは、以下の共通点を持っています。

共通点1：土地を「更地」や「低収益な駐車場」で放置している。
共通点2：相続税の「基礎控除額」を正しく把握していない。
- 基礎控除額は3000万円＋（600万円×法定相続人の数）です。この金額を超える資産がある場合、必ず対策が必要です。
共通点3：「アパート建築費用の借入」を躊躇している。
- 借入金はマイナスの財産として評価され、相続財産総額から控除できます。借入を利用した土地活用は、節税と収益確保を両立する強力な手段です。