あなたの悩み、どの税金ですか？
土地活用を考える際、多くの人が「節税になる」という言葉を使います。
しかし、実際にはどんな税金がかかり、どうすれば本当に節税になるのか、
そして1番はあなたが悩んでいる税金はどの税金に対してなのか？
意外と具体的に理解している人は多くないんです。
そんな中で不安定な情報の中で土地活用を始めると、思わぬ税負担で利益が吹き飛ぶリスクするらあります。
本記事では、元土地活用営業課長として数多くの土地活用案件を見てきた私が、土地活用で発生する税金の種類を一つ一つ解説し、知識ゼロでも実践できる節税の「基本と裏技」を分かりやすく解説していきます！
「敵の正体」を直視しよう
実際にお客様とお話をしている中で「税金が高くて困る」と嘆く方がとても多いのですが、実は自分の固定資産税・都市計画税などの税金がいくらなのか、正確な数字を知らない方がほとんどなんです。
そうなっている理由はとても単純で、納税関係は全て自動振込にしているが故に納税額を確認するタイミングが無い、払えているから問題ないと見ない人がとても多いのです。
納税通知書が来ても後で開けようといい封筒から出してもいない人も多いので私はまず、節税を語る前に、今現在の「正確な納税額」を確認して下さい！とよく伝えていました。
現状把握無しにはどんな対策も机上の空論で終わってしまうのでまずは対策先の敵の正体を確認して見ましょう！
土地活用で直面する税金は「3つの局面」で把握する
土地活用に伴う税金は、大きく分けて以下の3つの局面で発生します。
局面１：取得時（土地の購入や建物の新築・取得時）にかかる税金
| 税金の種類 | 概要 | 節税のポイント | 問い合わせ先（徴収元） |
| 不動産取得税 | 不動産（土地や建物）を取得したとき、一度だけかかる税金。 | 土地や建物の種類によっては軽減措置があります。特に新築住宅の要件を確認しましょう。 | 都道府県税事務所 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権を登記簿に登録する際にかかる税金。 | 軽減措置の対象となるケースが多いですが、司法書士に任せきりにせず、事前に確認を。 | 法務局 |
| 印紙税 | 不動産の売買契約書や建築請負契約書など、課税文書に貼る印紙代。 | 契約書を電子化すれば印紙税はかかりません。 | 国（印紙を購入） |
局面2：保有時（土地や建物を所有し続けている間）にかかる税金
いずれも市区町村（東京23区の場合は東京都）から徴収される税金です。
| 税金の種類 | 概要 | 節税のポイント | 問い合わせ先（徴収元） |
| 固定資産税 | 土地や建物などの固定資産に対して毎年かかる税金。 | アパートなど賃貸住宅を建てると、土地の固定資産税が最大で6分の1に軽減されます（住宅用地の特例）。 | 市町村役場（固定資産税課） |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地や建物にかかる税金。固定資産税とセットで課税される。 | 固定資産税と同様、賃貸住宅を建てることで土地の税額が最大で3分の1に軽減されます。 | 市町村役場（固定資産税課） |
情報の「賞味期限」に注意！
相続税対策に関しても、「うちは数年前にシミュレーションしたから大丈夫」と安心している方が非常に多いです。
しかし、2024年からの贈与ルールの改正（持ち戻し期間が3年から7年に延長など）のように、税のルールは常に変わり続けています。 数年前の情報はすでに「過去の遺物」かもしれません。常に最新の情報を更新し続けることが、最大の防御になりますよ！
※2年以上相続税試算をしていない場合は再度試算をすることをオススメしてます。
局面3：収益・譲渡時（賃料収入や売却時）にかかる税金
| 税金の種類 | 概要 | 節税のポイント | 問い合わせ先（徴収元） |
| 所得税 | 賃貸経営による家賃収入など、事業の利益に対してかかる国税。最も高額になる。 | 減価償却費を最大限活用し、事業の経費を漏れなく計上することが基本。 | 税務署 |
| 住民税 | 所得税の申告に基づき、前年の所得に対してかかる地方税。 | 所得税の節税（損益通算など）がそのまま住民税の節税につながります。 | 市町村役場（住民税課） |
| 譲渡所得税 | 土地や建物を売却し、利益が出た場合にかかる税金。 | 長期譲渡（保有期間5年超）にすることで、税率が大幅に下がります。 | 税務署 |
【土地活用最大の節税効果】減価償却費を徹底活用する
土地活用、特に賃貸経営が節税になると言われる最大の理由は、「減価償却費」を費用として計上できる点にあります。
減価償却費とは？
- 定義： 建物は年月の経過とともに価値が減少していくため、その減少分を毎年「費用（経費）」として計上できる会計上の仕組みです。
- 最大のメリット： 減価償却費は実際にお金が出ていかない「見かけ上の経費」です。つまり、会計上は赤字（所得が減る）でも、手元の現金は減らないため、税金だけを減らすことができます。
- 節税効果： 減価償却費が賃貸収入を上回る（不動産所得が赤字になる）と、その赤字を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できるため、サラリーマンオーナーの所得税・住民税を劇的に減らすことができます。
減価償却費は「現金を減らさずに所得を減らす魔法の経費」であり、賃貸経営で赤字を作り出すことで、本業の給料から天引きされる税金を還付してもらう（手取りを増やす）ことが可能になります。
減価償却費を最大化する「裏技」
減価償却費の金額は、「建物の取得費 ÷ 耐用年数」で計算されます。取得費を高く見せ、耐用年数を短くすることが節税の基本です。
- 建物の構造を選ぶ： 耐用年数が短い構造ほど、毎年の減価償却費は大きくなります。
- 木造（耐用年数22年）：RC造（47年）や鉄骨造よりも減価償却のスピードが速く、初期の節税効果が高い。
- 中古物件を狙う（最強の節税策）： 中古物件は、法定耐用年数を過ぎている場合、耐用年数を極端に短く設定できる特例があります。
- 木造築22年超の物件なら、耐用年数を4年に設定できる可能性があります。
- これにより、建物の取得費をわずか4年で全額経費化でき、短期的に多額の節税効果を得られます。
お金は「大切なパートナー」
成功しているオーナー様は、お金を自分と対等な、敬うべきパートナーとして見ています。「借金が怖い」と怯えるのではなく、「事業に必要だから力を貸してもらう」という前向きな姿勢。
お金を味方につけるには、後ろめたさを捨て、使える制度（減価償却など）を堂々と使い切る自信を持つことが大切です。
※不安なこと分からないことはお金のプロに意見をもらうことも重要です◎
知っておきたい土地活用独自の節税テクニック
減価償却以外にも、土地活用ならではの節税テクニックが存在します。
不動産所得の「経費」を漏れなく計上する
賃貸経営の利益を圧縮するため、以下の「もれやすい経費」を全て計上しましょう。
- 交通費: 物件の視察や管理会社との打ち合わせにかかった電車代、ガソリン代。
- 通信費: 物件関連の電話、インターネット代（家事按分）。
- 書籍・セミナー代: 土地活用や税金に関する本やセミナー参加費。
- 接待交際費: 管理会社や金融機関の担当者との飲食費。
小規模宅地の特例を活用する（相続対策）
土地活用は、相続税対策としても非常に有効です。
- 特例の概要： 故人が住んでいた土地や事業をしていた土地を相続する場合、その評価額を大幅に減額できる制度です。
- 賃貸経営との関係： アパートやマンションなどの貸付事業用宅地として使用していた土地は、200㎡までの部分について、評価額を50%減額できます。
- 節税効果： 土地の評価額が下がることで、相続税の総額が大きく減ります。
土地活用税金攻略〜成功へのロードマップ〜
本記事で解説した通り、土地活用で税金の知識は利益を最大化するカギです。
1.税金は「取得・保有・収益」の3局面で考える。
2.賃貸住宅による固定資産税軽減は必ず活用する。
3.減価償却費を最大限に生かし、特に中古物件での節税効果を検討する。
4.経費の計上漏れを徹底的に防ぐ。
5.相続対策として小規模宅地の特例を視野に入れる。
6.「誰かが言った古い情報」ではなく、常に最新の法改正を確認する。
サポーターを見つけよう
税金は複雑です、本当にだいぶ複雑です。
だからこそ、自分の思い込みや他人の意見を鵜呑みにせず、一度立ち止まって「本当にこれで大丈夫か？」と考えることが重要です。
親身に相談に乗ってくれる信頼できるサポーター（営業担当や税理士）を見つけ、わからないことを「見ぬふり」しないこと。それが、成功への第一歩だと私は確信しています。
土地活用で失敗しないためには、税金の基本知識に加え、最も難しい「土地活用のプランニング」と「ハウスメーカー選び」が不可欠です。
次は、土地活用を成功に導くための具体的なプランニング手順について解説します！
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