【元課長直伝】アパート経営の税金を劇的に減らす！手取りが増える節税対策3選

土地活用と税金対策

初めまして！元土地活用営業課長のママ課長です。

アパート・マンション経営で得た家賃収入（不動産所得）は、原則として他の所得（給与など）と合算して課税されます。そのため、利益が出ているにもかかわらず、手元のキャッシュが減ってしまうという事態も起こりかねません。

しかし、アパート経営には、他の事業にはない強力な節税メリットが存在します。

この記事では、私が多くのオーナー様に提案してきた経験に基づき、アパート経営で失敗しないための「税金対策3つの鉄則」と、節税効果を最大化するノウハウを具体的にお教えします。

鉄則1. 知識が節税を生む！「減価償却費」を使いこなす

アパート・マンション経営の税金対策において、最も重要なのが「減価償却費」です。

これは、実際にお金が出ていかないにもかかわらず、経費として計上できるという、唯一無二の節税テクニックです。

なぜ減価償却で節税できるのか？

建物は年月の経過とともに価値が減少します。減価償却費とは、この減少分を経費として計上するものです。

• 所得の圧縮: 実際の利益（家賃収入から経費を引いた額）を計算する際、減価償却費を差し引くことで課税対象となる不動産所得を圧縮できます。
• 初期の節税効果: 特に新築物件や大規模修繕直後は、多額の減価償却費が計上できるため、給与所得と合算することで還付金が発生するケースも珍しくありません（これを損益通算と言います）。

あえて「耐用年数」の短い建物構造を選ぶ

減価償却費は、建物の法定耐用年数によって計算方法が決まります。

• 木造（アパート）： 法定耐用年数は22年。短期間で大きな額を償却できるため、初期の節税効果が非常に高い。
• RC造（マンション）： 法定耐用年数は47年。償却期間が長いため、毎年の償却費は少ないが、長期にわたって安定した節税が可能です。

オーナー様の現在の所得状況と何年で大きな節税効果を得たいかに応じて、建物の構造を選ぶことが、最初の税金対策となります。

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鉄則2. 見落とし厳禁！「必要経費」を漏れなく計上する

家賃収入から差し引ける「必要経費」は多岐にわたります。領収書を保管するだけでなく、「何をどこまで経費にできるか」を把握することが重要です。

漏れなく経費計上すべき項目

1. 管理費・修繕費: 管理会社への支払い、入居者退去時の原状回復費用、定期清掃費用など。
2. ローン利息: 借入金のうち土地取得費用にかかる利息は経費にできませんが、建物取得費用にかかる利息は経費にできます。
3. 租税公課: 固定資産税・都市計画税（ただし、所得税・住民税は経費にならない）。
4. 通信費・交通費: 賃貸経営のために使用したスマホ代、物件視察や打ち合わせの際の交通費など。

自宅の一室を「事業用」として按分する

アパート・マンション経営に必要な業務（帳簿付け、資料作成など）を行うために自宅の一室を使用している場合、そのスペースの家賃・水道光熱費の一部を「家事按分（かじあんぶん）」として経費に計上できます。

この按分比率（例：全体の20%）は、明確な根拠に基づいて設定することが重要です。

鉄則3. 利益が出たら検討すべき「法人化（会社設立）」

不動産所得が年間800万円～900万円を超え、所得税の税率が高くなってきたオーナー様は、「法人化」を検討すべき時期に入っています。

法人化の最大のメリット：所得税率からの脱却

• 所得税（個人）: 最大税率が45%（住民税と合わせると約55%）の累進課税。所得が上がれば上がるほど、税率も上がります。
• 法人税（会社）: 実効税率は約20%〜33%程度で一定です。

不動産所得が高額になったら、個人ではなく会社として税金を納める方が、手元に残るキャッシュが増える可能性が高くなります。

法人化の具体的なメリット

1. 役員報酬の計上: オーナー自身を会社の役員とし、支払う役員報酬を会社の経費にできます。
2. 相続対策: 土地を法人所有にすることで、将来の相続税対策にも繋げることができます。

税金対策は「専門家」に相談することが最大の節税

アパート・マンション経営の税金対策は、単なる知識ではなく、あなたの現在の給与所得、家族構成、将来の相続計画などによって、最適な戦略が異なります。

特に、減価償却の計算や法人化のタイミングは非常に専門的です。

節税効果を最大化し、税務署から否認されない確実な経営を行うためには、必ず土地活用専門の税理士やコンサルタントに相談することが最大の節税対策となります。

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