営業マンの「大丈夫」を鵜呑みにしていませんか？
注文住宅を検討し始めると、多くの営業マンは「だいたい土地がある方で1年あれば建ちます。土地がない方でも見つかり次第そこの土地に合うプランを作りますのでお任せください！」と爽やかに言います。
しかし、元土地活会社で営業課長としてメーカーの裏側を知り、設計事務所でマイホームを建築中の「一人の施主」としてのママ課長の本音、意見は少し違います。
「家づくりは、体力も気力も削られる一大事業。流れを知らないまま進むのは、羅針盤なしで航海に出るのと同じです」
私も実際に家づくりをしようと決めた時、複数の住宅展示場を回りました。
ラグジュアリーな空間に目を奪われつつも、「住宅を売ることに注力する営業マン」に違和感を覚え、自分たちの価値観を一番に考えてくれる設計事務所を選びました。
そして計画が始まった時、どの時期に何をするのか？どんな作業手続きが必要なのか。
全てが初めての作業だった場合、今自分が何をしているのか正直分からないことも沢山あったと思います。
だからこそ、家づくりがどんな流れでどんな順番で進んでいくのか、頭の中にあるとないでは気持ちの余裕も家づくりの楽しみ方も大分変わるな、と身をもって実感したんです。
本記事では、プロの知見と、現在進行形の施主としてのリアルな体験を融合させ、後悔しないためのステップを徹底解説します！
注文住宅：土地探しから完成までの「4つのフェーズ」
家づくりは、大きく分けて以下の4つのフェーズで進行し、全体で12ヶ月〜18ヶ月程度かかります。（※土地を既に所有している場合は、期間が短縮されます。）
| フェーズ | 期間の目安 | 主な作業内容 |
| フェーズ1：準備・計画 | 1〜3ヶ月 | 予算設定、土地探し、業者選定（ハウスメーカー、工務店、設計事務所など）、理想のイメージ固め |
| フェーズ2：設計・契約 | 3〜5ヶ月 | 土地の調査、間取りと仕様の決定、建築請負契約、詳細見積もり、住宅ローン事前審査 |
| フェーズ3：融資・着工準備 | 2〜4ヶ月 | 住宅ローン本審査・契約、土地決済、建築確認申請、つなぎ融資（必要な場合）、近隣挨拶 |
| フェーズ4：建築・完成 | 5〜8ヶ月 | 着工（地鎮祭）、上棟、内装工事、検査、引渡し、引越し |
【フェーズ別解説】家づくりの具体的なステップと注意点〜元課長の知見 ✕ 施主のホンネ〜
各フェーズでいつ何をどう進めていくのかをお伝えする上で、特にどこの部分に時間と労力が強くかかるのか？元ママ課長視点と現在進行形で注文住宅を建築中の私のリアルな視点を交えてながら解説します。
フェーズ1：準備・計画（1〜3ヶ月）
フェーズ１：最大の注意点
「土地」と「建物」の予算配分：理想の家を建てるため、先に建物の概算費用を把握してから残りを土地予算に充てる「予算逆算方式」が鉄則です。
土地探しと設計の並行： 良い土地はすぐになくなります。見つけたら即座に、希望の間取りが法規上可能かプロに確認しましょう。
※自分が組めるローン額に合わせて土地と建物の予算（バランス）を見る必要があるので建築会社と土地は必ずセット、同時進行で探していくようにしましょう。
フェーズ１：元ママ課長×現役施主のリアルな視点
実際に複数の展示場を回りましたが、ハウスメーカーの豪華な空間以上に「住宅を売ること」に注力する営業マンの姿勢に私たちは違和感を覚えてしまいました。
もちろん営業は商品を売ってなんぼですから、当たり前なんですが・・・
当日担当してくれた営業はみんな家が好きで営業をやっている方が多く、質問や希望に対して真摯に向き合ってくれましたし、メーカーならではの保証内容や機密断熱性能やおしゃれなデザイン、最新の全自動製品など普段見れないものを沢山見て、すごく感動しました。
正直、展示場に行くのがめんどくさいと思っても、行ったからこそ見えるものが沢山あり、個人的には行ってすごく良かったです。
ただ、相談対応してくれたメーカーさんで家を建てた時、自分たちがどうやって生活しているのかを想像できず、見えなかったんです。
結局、私たちの好みや価値観、そして「建てた後の生活」まで、2時間もかけて聞いてくれた設計事務所を選びました。
「どんな家を建てるか」の前に「どんな生活をしたいか」をワクワクしながら話せる相手を見つけることが、成功への第一歩なのは間違いないです。
まずはあなたに合った理想を叶えてくれるの建築会社、営業担当を見つけてほしいです。
フェーズ2：設計・契約（3〜5ヶ月）
フェーズ２：最大の注意点
【契約後の変更は高額】
契約前に、間取り、仕様、コンセントの位置など、できる限り全てを確定させてください。契約後の変更は、費用が膨らむ最大の原因です（前記事参照）。建築会社にもよる部分だと思うので、契約前にいつまで変更が可能かも先に確認しましょう！
【地盤調査の必須】
契約前に地盤調査の結果と、地盤改良が必要な場合の費用を必ず確認し、総事業費に含めること。
目に見えない費用なので見落とされがちですがしっかり予算としてみてくれているか確認しましょう。
フェーズ２：元ママ課長×現役施主のリアルな視点
契約前の約3ヶ月間、私たちは間取りに対して徹底的に自分たちの価値観をぶつけてすり合わせをしました。
私たちの選んだ設計事務所は契約後も細かな間取り、キッチンの仕様、照明の仕様、造作物、コンセントの位置、数まで変えられましたが最後の最後までどうしよう、こうしようを着工前まで相談して来れたので不安が残らないところまでとにかく営業担当と私たち夫婦とですり合わせをしました。
ハウスメーカーの魅力は豊富にある選択肢の中から自分たちの好みを選べること。
そしての土地購入から建築、アフターメンテナンス、保証まで一括管理、メーカー品質、会社の懐の大きさも含めて絶対的安心感があります。
どんな会社を選ぶにしても、自分たちのこだわりを最大限汲み取ってくれる会社・営業マンと、契約前にどれだけ「感覚の共有」ができたかが、その後の満足度を左右すると私は思います。
フェーズ3：融資・着工準備（2〜4ヶ月）
フェーズ３：最大の注意点
【分割融資】【つなぎ融資】の検討
住宅ローンは通常、建物完成後に実行されます。
土地代や着工金・中間金が必要な場合は、「分割融資」「つなぎ融資」が必要になります。つなぎ融資の利息や手数料も、総事業費に含めて計画を立ててください。
※ネット銀行ってどうなの？
注文住宅の場合ネット銀行は金利が安い分、分割融資に対応していないことが多いです。逆につなぎ融資で余分にお金がかかる可能性があるので資金計画の段階で営業担当、融資担当に確認してもらいましょう。
【土地決済のタイミング】
土地決済のタイミングは、ローン契約や融資実行日と密接に関わるため、ハウスメーカーと銀行と綿密に調整が必要です。
フェーズ３： 元課長×現役施主のリアルな視点
ローンを借りるための融資、実は家づくりの中で１番の山場であって1番大切な部分なんです。
当たり前ですが、お金が借りられなければ家も土地も買えません・・・
ですが私たちはこの一番の山場でまさかの「ポンコツな担当者」に大当たりし、多大なストレスを抱え頭を抱えました。
私たちの進捗やローンの仕組みを理解せず、書類ミスを連発する担当者は、一世一代の事業の山場を預けるには非常に不安要素の大きい存在でした。
人生一になるかもしれない大金を動かすのですから、遠慮は不要です。
私たちも代表に直訴して担当を変えてもらいました。その時一番感じたのは『言いにくいことを言うのが、家づくりの最大の仕事』だということです。
担当は選べますが、家は一生モノ。少しでも「違和感のある担当者は、即座に交代してもらう」。この部分は非常に心労がかかりましたが頑張って伝えて良かったです。
常に楽しく、気持ちよく打ち合わせができる環境を自分で守りましょう。
フェーズ4：建築・完成（5〜8ヶ月）
フェーズ４：最大の注意点
【現場の確認】
毎日行く必要はありませんが、週に一度は現場に足を運び、図面通りに工事が進んでいるかを自分の目で確認しましょう。疑問点はその都度、現場監督に確認してください。
※建築会社によっては施工確認をWEB上で確認できる仕組みがあったり写真動画などで報告してくれることもあるので各会社に現場確認の方法を確認しましょう。
【引渡し前の最終チェック】
引渡し前に、契約通りの設備・仕様であるか、傷や汚れがないか、最終的な施主検査（内覧）を徹底的に行いましょう。
フェーズ４：元課長×現役施主のリアルな視点
私は現在、最終仕様決定の佳境にいますが、特に「コンセントと照明」はかなり力を入れています。
実際に生活で使う部分を想定した上でプラス各部屋に１個〜２個多めにつけるようにしました。
後から「つければよかった」は必ず発生すると思いますが、それを最小限にするために夫婦と営業担当、設計担当とみんなで考え抜いたプロセスこそが完成後の愛着に繋がると思っています。
家づくりを愛しているプロたちをリスペクトしつつ、最後は自分の納得を詰め込んでください。
元ママ課長が感じた1番労力を使った部分はここ！
実際に1番労力を感じた部分は「ローン融資申し込みの対応」です。
普段使わない個人書類を集めたり、会社に書類をお願いしたり区役所に行ったりとやることが多かったので物理的に大変でした。
仮審査〜本審査まで1ヶ月ほど時間がかかるのでローン通るかな、大丈夫かな？と心労があったりと気苦労も多かったです。
そして家を作る時（土地を動かす時）、必ず何かトラップがあるのが通説ですが、私たちは巨大なコンクリート製浄化槽が出てきて青ざめました。
無事に追加費用をお支払いして撤去できたので良かったですが、見たことのない巨大物には度肝抜きました・・・。
兎にも角にも、注文住宅は選択が多い分時間も労力もかかりますが、そのプロセスを理解しておけば、今持っている不安は解消され楽しさとワクワク、最高の未来に向けて前向きに取り組めると思います！
1.土地予算は、建物の予算を先に引いてから決める（予算逆算）。
2.契約前の設計・仕様の確定に時間をかけ、契約後の変更費用を避ける。
3.つなぎ融資が必要かを事前に確認し、利息を総事業費に含める。
4.ハウスメーカーと銀行、両方のプロと連携し、全体のスケジュールを管理する。
全体の流れの中で、最も失敗が許されず１番の山場の「資金計画」と「ハウスメーカー選び」に関する記事もあわせて読んでおきましょう！
【あわせて読みたい】 資金計画の失敗は人生設計に直結します。銀行が融資したがる資金計画とローンの組み方の基本はこちらで解説しています。
【あわせて読みたい】 頼れるパートナーとそうでない営業担当者の見分け方を学ぶことが、家づくりの成功を左右します。ハウスメーカーの正しい選び方と交渉術については、こちらの記事で詳細に解説しています。
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