「土地活用＝アパート経営」は古い！資産形成を成功させるための心構え
なぜ、私が「利益優先の営業」を辞めて土地活用を語るのか
初めまして、元土地活用営業課長こと、課長ママです。
かつて大手企業で土地活用営業課長として、最前線で多くの資産形成をサポートしてきました。
しかし、会社が求める「売上」と、お客様が望む「理想の人生」の乖離に直面し、その看板を下ろしました。
だからこそ、元プロの視点と、一児のママとしてのリアルな視点から、会社の利益ではなく、あなたの家族の未来に寄り添った真実をお届けします。
土地活用の目的はさまざま。建築物だけが正解ではない
土地活用と聞くと大抵の方がアパート・マンションを騙されて建てさせられる。
なんてことを思い浮かべる方も多いのですが、実はアパートマンション経営だけでの話ではないんです。そして簡単な「儲け話」でもありません。
土地活用、それは、あなたの人生を豊かにする長期的な事業であり手段なのです。
土地活用の目的はさまざまであり、持っている資産背景や家族構成、今後自分の持っているものをどうしていくことが、自分の未来に対してプラスになっていくのか、ここが最も重要です。
なので、アパートやマンションといった建築物を建てることがだけが正解とは限りません。
あなたの複雑な資産背景や家族の事情を踏まえ、多方面からのアプローチを検討することが、失敗しないための心構えです。
土地活用の選択肢は一つじゃない！最適な「人生のデザイン」を見つける
土地活用には、あなたの人生のフェーズや、その土地の特性に応じて選ぶべき選択肢が多数あります。「建築物を建てて収益を増やす」こと以外にも、以下のような選択肢があります。
活用法１：建築物を建てる/リフォームする（高収益・高リスク型）
- アパート・マンション建築、現存建物のリフォーム
- 特徴: 高収益が期待できますが、初期投資が最も大きく、空室リスクや大規模修繕リスクを伴います。
- 判断基準: 長期的に安定した収入を得る目的や、相続税対策を最優先する場合に適していますが、綿密なシミュレーションとリスク理解が不可欠です。
活用法２：低コストで始める方法（流動性重視型）
- 駐車場、コインパーキング、トランクルーム
- 特徴: アパートなどに比べて初期投資や管理の手間が少なく、需要があれば比較的早く収益化できます。
- 判断基準: 将来的な売却や別の転用計画がある場合など、土地の流動性を保ちたい暫定的な活用に向いています。大きく儲けることよりも、手軽さと転用のしやすさを重視します。
活用法３：売却やその他（手間削減・出口戦略重視型）
- 太陽光パネル設置、土地の売却
- 特徴:
- 土地の売却：活用が難しい土地や、納税資金、相続対策を一刻も早く済ませたい場合に、最も有効な出口戦略です。土地自体を活用しないという選択肢も、あなたの未来にとってプラスになる場合があります。
- 太陽光パネル設置：一度設置すれば手間がかかりませんが、法規制や電力会社の買取価格（FIT制度）に収益が左右されるリスクがあります。
- 特徴:
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「元課長が断言！土地活用で『絶対に避けるべき3つの行動』」
元課長が断言！土地活用で「絶対に避けるべき４つの危険行動」
私が営業課長時代に見てきた「こうしておけば良かった・・・」失敗事例から、陥りやすい危険な行動をお伝えします。
危険行動１：時期を見計らって先延ばしにする
活用時期は、相続対策にしろ資産拡大にしろ、今の世の中は毎日のように物資の値段が上がっており、金利や物価が高いからもう少し安くなってからなど、昔のように少し待って時期を見定めることが難しくなってきています。
今始めるのと1年後に始めるのでは、最終的な収支計画などせっかくの売り上げにも影響してくるため、時期は常に「始めようと思った時」が最良のタイミングです。
そして、土地所有者様にもしものことがあった時には、もう手遅れなことがほとんどです。
土地活用の一番のポイントは早期に対応・対策をすること。
土地活用を検討するにあたり、土地の所有者様の心身の健康状態もとても大切なことです。
重要度は高いのに緊急性が低いことから、最終的に売ること以外何もできなくなってしまった。なんてことも多くあるので、そうならないために、まずは自分の資産をどうしていくことが最善かを確認していきましょう。
危険行動２：即決の禁止
全てにおいて最初の提案は、営業担当が最も売りたい商品である可能性が高いです。
その場で「好条件は今だけ」と焦らされても、絶対に即決しないでください。必ず複数の会社からプランを取り寄せ、冷静に比較検討する時間が必要です。
危険行動３：「利回り」の数字だけを信じること
利回りは、あくまで計算上の数値であり、シミュレーション次第でいくらでも美しく見せられます。
そして利回りと一言で言っても「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。
不動産屋の広告などによく出ている表面利回りだけでなく、修繕費、管理費、広告費、空室率を考慮した実質利回りを厳しくチェックする必要がります。
リスクを隠した甘い数字に踊らされないでください。
危険行動４：パートナー選びの放棄
土地活用は、地主様のたくさんの事情と入り組んだ資産、人生背景を元に問題解決していく必要があります。
その為、多方面からのアプローチが必要になり大手の看板があっても、担当者が自社の利益を最優先している場合、あなたの目的は達成できないでしょう。
あなたの人生観を理解し、「あなたと一緒に同じ目線で物事を見て考えてくれるか」という視点で、営業担当を徹底的に見極めることも、成功の鍵です。
地主の複雑な事情を解決する「最適なプラン」を見抜く方法
「多方面からのアプローチ」が必要な土地活用
土地活用には、建築、税金、法律、家族の相続が複雑に絡み合っています。
一つの会社が提案できる活用法には限界があり、アパート・マンション建設しか頭にない営業担当者では、あなたの未来にとってマイナスになる可能性すらあります。
お客様自身が「最適解」を把握して見ることが大切
だからこそ、一括資料請求で、どういったことがそのお客様にぴったりな提案なのか、自分自身も把握して見て見ることが大切です。
複数の会社から、アパート、マンション、駐車場、売却など、多岐にわたるプランを取り寄せ、あなたの人生の目的に最も寄り添っている提案はどれかを、あなたのプロの目で比較してください。
失敗しない第一歩は、情報を集め、比較検討することから始まります。
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「営業担当」を人生のパートナーに。賢い資産づくりを始めよう
土地活用とは、単なる投資ではなく、あなたの未来を豊かにするための手段です。
そして、その成功の鍵は、あなたの人生観を隣に立って見てくれる「営業担当選び」にあります。
- 目の前の儲け話ではなく、あなたの未来に真剣に向き合ってくれる人を選ぶ。
- 多方面からの活用法を冷静に比較し、ご自身の「最適解」を見つける。
あなたの人生のパートナーとなる最高の営業担当と賢い資産づくりを始めて見ましょう。
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